となりの寅 実戦 ６
- 2013/11/30
- 11:48
サラリーマンの生涯年収平均３億円、そのうち１億円が家と車にもっていかれ実質２億円で生活をやらなければならない。これは以前にも書いていますがじゃ６０歳の時にいくら現金があればいいのか？家のローンも終わっていて、子供たちも育ちあがっていて、９０歳まで生きるとしてあてにならない年金を考えなくてこれらを条件として１．５億円現金があればあなたの老後は比較的安心です。このモデルは今では理想でしょう、６０歳時に...
となりの寅 実戦 ５
- 2013/11/29
- 17:35
大きい文字私が勤めていた会社では今では多くの社員が自分で不動産賃貸事業をやっています、パターンは様々です。元々、ハウスメーカーであり商売としてお客様に賃貸用の建物を勧めていた会社でありおまけに社員にも社員価格なるもので過去に会社が社員に勧めていたこともありその素地は十分あった。おそらく会社内で多くの社員がこれだけ賃貸事業にはまっている会社は他にないと思われる。会社として統計は取ってないと思うがおそ...
となりの寅 実戦 ４
- 2013/11/29
- 14:29
金融機関に対しては常に攻めの気持ちを持ってお会いしているわけですが、個人的にも親しくなってお酒でも一緒に飲むようになりそのうち家族同士のお付き合いまでするようになった行員さんもたくさんいます。私は一つの契約がまともったらできるだけ関係者と打ち上げをやるようにしています、どの程度の関係者を呼ぶのかと言うと 不動産会社の担当者、銀行の担当者と支店長、司法書士、税理士、管理会社等です。主役は銀行です、や...
となりの寅 実戦 ３
- 2013/11/29
- 11:47
ブログを書き始めて約１カ月、最近あまり拍手がこないからここ２～３日休みにしよう、と思ったら誰か気ずかってくれたのか今日はたくさんの拍手、いたずらににしても嬉しい、今日は２ｐ書くぞ。銀行との付き合いをテーマに今日は書いてみます。現在、銀行とのお付き合いは８行とお付き合いをさせていただいています、内訳は都銀２行あとは地銀です。いまのところ信金、信組とのお付き合いはありませんがこれからお付き合いが始まる...
となりの寅 実戦 ２
- 2013/11/27
- 13:44
私がよく 不動産をさがしています というとまだ買う気ですか？とよく言われます。実は計画としては後５年は現役で頑張るつもりですが単純に資産の管理だけなら銀行と不動産会社と税務署だけを相手にしていれば言い訳で頭がしつかりしている間はこのビジネス８０歳でも９０歳でもできる仕事と思っています我々は衣食住の住の部分を受け持つわけで人間にとって絶対不可欠なものを扱う訳でもちろんなくなることはあり得ない。まして...
となりの寅 実戦 １
- 2013/11/26
- 15:18
年内にもう１棟購入をと考え現在物件を探しているところです。でも利回りがどれも下がっているため自己資金比率が自ずと上がり買いずらいところです。昨年、１４億円の物件を動かし今年も２０億円以上の物件を個人で動かし来年も続いて欲しいと思う反面、こんなに買いずらいのも問題だなと思う。最近は利回りが下がり過ぎ、新築のビルでは５％台、しかも新築プレミアムがついてこの利回りですからもし入居率が悪いともっと利回りが...
となりの寅 挑戦 １０
- 2013/11/23
- 14:03
物件を購入して売却するということになればその背景にどうしても自分の人生設計がどうなっているのかが微妙に影響してくる。安い買い物ではないだけに場合によっては人生そのものに深く影響してくる。そうであるならば不動産を扱うことによって必ず、絶対に勝ち組にならなければ意味がない。私が、不動産を真剣に買い始めたのもそういった必ず勝ち組に入るという思いからです。今は道半ばではあるが約３０億円ほどの物件を動かして...
となりの寅 挑戦 ９
- 2013/11/22
- 12:20
不動産投資 ブログランキングへ多額のお金を必要とする割には儲からない、これが賃貸事業の正体です。だけど我々は自分の物は何一つ使っていない。土地は国の物、使っているお札は日本国発行のお金を使う、それらを利用させてもらってそこに自分の名前を挟み込むだけで基本的に労力は伴わない、若干の知識は必要だけど。つまり全てお国のものを利用させてもらって儲けている、この理屈が理解できれば賃貸業に対してさほど抵抗は感...
となりの寅 挑戦 ８
- 2013/11/21
- 11:36
不動産投資 ブログランキングへ最近ではアベノミックスにより不動産はかなり高騰してきている。新築物件の利回りではほとんどが６％台である。究極、国の所有物である不動産に対して執着のない私は自分の会社の経営方針として二つの柱を収入源としている。ひとつは安定した家賃の収入、もうひとつは転売による売却益です。どちらの収入源が多いかというと売却益である。理想とするのはドタバタすることなく家賃だけで運営するのを...
となりの寅 挑戦 ７
- 2013/11/20
- 17:38
また、新築の場合、着工して建物が出来上がるまで予想される問題として、まず基礎工事の段階でよくあるのが掘ってみて大きな石があったりとか、産業廃棄物が埋まっていたとか、あるいは建て方時に隣地からの音に対するクレームであったりとかとにかく想定外のことが結構多い。それらの問題点をひとつずつ潰して建物が出来上がる訳で、サラリーマンの投資の対象としてはおすすめできない。かと思うと結構古いのをつかまされ建て替え...
となりの寅 挑戦 ６
- 2013/11/19
- 17:22
私はよく不動産投資は 大リーグのピッチャーのようなもの と言う事よく言います。どういう事かといえば分業制がはっきりとしていて自分はどこが得意なのかはっきりしなければいけない。つまり 先発 なのか、中継ぎ なのか、はたまたクロウザーが得意なのか？これはもっと詳しく言うならば 鉄筋コンクリート造りのビルを例にとって言うならばビルは法的耐用年数は４７年です、この４７年の間にほとんどのビルがオーナチェンジ...
となりの寅 挑戦 ５
- 2013/11/19
- 13:10
限りある人生の中でそれなりに人生を終わる人と成功者として終わる人。どこがどう違うのだろう？私はいつもそういう事を考えています。成功のための条件としていろいろあるでしょうが成功者に共通して言えることは少なくとも時間というものに対してかなり厳しい考えを持っている事と思われます、言葉を代えていうならば 納期 です、常にいついつまでにと言う考えです。つまり自分の目標に対していつまでに成し遂げるんだという考...
となりの寅 挑戦 ４
- 2013/11/18
- 16:44
リバレッジは てこの原理 はやくいうと１０００万の自己資金で１億の資金を利用するようなもの、シナジーの法則とは分かりやすく言うならば Ⅰ＋１＝２ が当たり前の２ではなくて３以上の結果をだすようなことつまり相乗効果。この二つの考え方を随所に使わないと短期間に資産形成などできようがない、もし出来るとするならば宝くじに当たるか、銀行強盗しかない。ここに一つの例を記す。あなたが自己資金１０００万で１億の物...
となりの寅 挑戦 ３
- 2013/11/18
- 12:23
私は、人が持っているいるこの情報と金融についてはその人しか持ちえない一種の資源と考えている。人は意識しないまま自分が持っているそういった資源をフルに活用しながら生きている。その資源にもう一つ大事なものを加えていただきたい、それは時間である。ここでのテーマはあくまで ５０代でも間に合う不動産投資 である、そしてその最終的目標はなにものにも縛られない資産形成である。少なくとも年老いてボロボロになった時...
となりの寅 挑戦 ２
- 2013/11/17
- 10:14
不動産投資 ブログランキングへ とにかく不動産は情報が命です。最初は不動産会社にお願いするとして、なれてくればどうすればいいのか？慣れてくれば分かると思いますが大体不動産会社が持って歩いている情報が同じ情報だといううことに気がつくでしょう、情報の中身が同じでただ持って歩いている不動産会社が違うというだけの状況に、一番いいのは直接売主から買うことです、仲介手数料もかからないし。しかし、初心者にとってこ...
となりの寅 挑戦 １
- 2013/11/16
- 13:23
サラリーマンが不動産を購入して賃貸事業をはじめようとするならばなにを大事にしなければならないか？大きな柱が二つある。情報と金融です。金融については一銀行に絞ってはだめです。銀行でも得意分野とそうでもない分野がありそれぞれの銀行の特徴がある、例えば融資期間において各銀行様々である、鉄筋コンクリート造で最長４７年間で融資するところもあり３５年を最長とするところもある、かとおもえばＳＲＣ作りは５０年とい...
となりの寅 旅立ち ９
- 2013/11/16
- 11:29
私もサラリーマンの立場をフルに利用した方です。サラリーマンであれば２年分の源泉徴収票を出せば事たり、あとは自己資金がいくら出せるかであり銀行の立場でいうならばこれほど組み立てやすい、取り組みやすい相手はいない。ただ、銀行にもよりけりですが最初の収益物件の案件は金額的には１億５０００万円以内が妥当と思われる。よく、私でも融資を受けられるでしょうか？、ぼくは年収が４００万円前後しかないんですけど？、と...
となりの寅 旅立ち ８
- 2013/11/15
- 14:05
http://image.with2.net/img/banner/c/banner_1/br_c_1538_1.gif今、政府はインフレターゲットの目標を達成するために相当なお金を個人に企業に出そうとしていますが大手企業と比べて中小企業、零細企業にしてみれば相変わらず景気は良くない。銀行が融資を積極的に行おうとしてもそれなりのリスクを伴い資金の行き所がないというのが現状と思われる、こういう時に一番安心して融資ができる先は給料とり、つまりサラリーマン層なの...
となりの寅 旅立ち ７
- 2013/11/14
- 18:01
私が将来の不安をいだきながらこれではまずい、このままでは国に使い捨てにされてしまう、そう思いながら訳も分からずとにかく不労所得を得なくちゃと思いながら初めてひとつのビルを買ったのが５４歳のときでした、２５年経過の ２階建ての鉄筋コンクリート造１ＤＫ２４戸、価格は７０００万円、以前の所有者は大学の教授のＯＢで自主管理、空き部屋４戸、敷地約３００坪、自己資金１０００万円。買ってすぐ若干の手直しに２００...
となりの寅 旅立ち ６
- 2013/11/13
- 14:04
人の人生ではここぞという勝負所が必ずある、自分にはないと思っている人にも必ずある。ただ気がついていないだけです。長い時間をかけ自分でお膳立てをして、さあー勝負だ といってもやはりビビるでしょう。人生において大きな方向転換を図るときは必ず武者震いと共に心のどこかに不安もあるでしょう。でも、頭でわかっていても最後は気合いでしかないのです、気合でジャンプをしてあとはどうでもなれ ぐらいの気持ちが最初の契...
となりの寅 旅立ち ５
- 2013/11/11
- 15:28
いずれにしても人それぞれに様々な大きな理由があり、結局は行動に移せる人は一部になってしまう。それでも私は若い人にあえて言い続けたいサラリーマンでは財産は築けないということを。私でさえも、この業界にいて何百本の契約に立会い、しかもある程度業界のことを知っている人間でさえも、自分の借金の契約となるとやはりナーバスになる。神経質になり、大丈夫なんだろうか？、お金をどぶに捨てることになるじゃないかとか、も...
となりの寅 旅立ち ４
- 2013/11/11
- 12:33
頭でわかっているが行動が共わない、つまりリスクをとりたがらない。でもよく考えて頂きたい、この世にリスクのないことってあるの？声を大にして言いたい、この世にリスクの無い事なんか全く無い。大かれ少なかれ全てのものにリスクはついて回る。つまりは何も分からない、リスクの形が見えない、要は怖いという思いだけが先行をして、ただリスクを恐れているケースが多い、まずははいいリスクなのか悪いリスクなのかを分析する必...
となりの寅 旅立ち ３
- 2013/11/10
- 13:30
不動産を購入するようになって見える景色が変わってきています。それは優越感もあるでしょうが多くは自分はなぜこんな狭い世界にいたんだろうという思いです。不動産を所有するということは、仮に１億の収益物件を購入したとするとするならば１億円の借金と同時に１億円の資産も同時に手にいれたことになる。銀行からするとこれが単なる自宅であるとするならばこれはマイナスの評価ですが収益物件であるならば、どちらかというとか...
となりの寅 旅立ち ２
- 2013/11/10
- 11:34
つまりはあたりまえのことだけど自分の人生設計は自分で責任を持って決めろ、もっと言うならば自分の定年退職は自分で決めろである。これが正しい考え方で身も心もボロボロになるまでなにも６５歳までダラダラとサラリーマンをやっている必要は何もないのである。しかし若くして組織に属することなく自ら投資家として成功をするためにはかなりの勉強と覚悟が必要である。ただお金を貯めて不動産を買えばそれですむかといううとそれ...
となりの寅 旅立ち １
- 2013/11/10
- 11:08
このブログを今の３０代４０代５０代の皆さんにできるだけ多くの人に読んでもらいたい、理由は私自身６１歳で定年退職するまで確かに収益物件を８億ほど購入していました。しかし、私はそれでも遅かったと後悔しています。もともと、定年退職というのは一体誰が決めるのか？ あるいはどう考えたらいいのか？欧米では若い時に稼げるだけ稼いで後の人生は楽しむだけ楽しむという風潮が強い。私は、この考え方の方がいいのではないか...
となりの寅 脱皮 ９
- 2013/11/05
- 12:05
私はいつも以前の仕事の時 住 については賃貸派 持ち家派というう分け方をしていました。賃貸物件を売っている立場としては当然賃貸派の立場の方が都合がいい訳で私はいつも賃貸の有利な点を力説して回っていました。それは仕事上の都合だけかといううと決してそうではなく計算上もそう言い切れる。サラリーマン一人の生涯獲得収入はおよそ平均３億円と言われています。仮にここに二人のサラリーマンがいたとして、ひとりは５０...
となりの寅 脱皮 ８
- 2013/11/04
- 08:40
これらの税金のどれも半年間でも滞納しようものなら間違いなく督促、差し押さえ、競売、そしてなによりも優先的に税金が回収されるでしょう、あたりまえといえばあたりまえですが、言葉を換えて言えば我々は国に対して単に借地料を払っているに過ぎないともいえる。従って不動産は結局は国の所有物でありただ単に我々は一時的に自分の名義を使わせてもらっているに過ぎないと理解する方が妥当である。このように物の見方ひとつでそ...
となりの寅 脱皮 ７
- 2013/11/03
- 10:18
３０代で見える風景と６０代で見える風景はじゃどこが違うのか？つまり若い頃常識的に思っていた事が６０代になって明らかに考えが変わった事。例えば不動産の所有権、私自身そうであったように多くの人も常識的に不動産の所有権についてはそれは当然個人のものでしょう、と判断されている人がほとんどでしょう。でも果たして本当にそうなのでしょうか？私自身、４０代にある人に言われる前までは不動産の名義が本人のものになって...
となりの 寅 脱皮 ６
- 2013/11/02
- 13:21
いろいろと考え現在のサラリーマンの生活を維持しできること？できれば経験を活かし出来ること？お金持ちになろうとしているのに、失敗して貧乏になってもしゃれにもならないし・・・とあれこれ考えたわけです。結局は不労所得を得る方法しかないと結論ずけしました。不労所得といってもいろいろありますが、我々が仕事としてお客様に勧めている賃貸事業を今度は私がお客様の立場になって不動産を買って賃貸事業をするしかないであ...
